Trotz Anzeichen für eine schnellere Rückkehr als erwartet in das Büro in den Vereinigten Staaten wird sich der gewerbliche Immobiliensektor wahrscheinlich noch zwei bis drei Jahre nicht erholen, sagt Philip Blumberg, CEO von American Ventures, der kürzlich seinen fünften Immobilienfonds seit 1992 aufgelegt hat. Das wahrgenommene Risiko ist der Schlüssel und der Grund, warum es in der Regel viel länger dauert, sich von den Immobilienmärkten zu erholen, als es braucht, um in sie einzusteigen, sagt er.
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Philip Blumberg (American Ventures): „Mieter stark verunsichert“
„Die Rückkehr zur ‚Normalität‘ hängt davon ab, wie schnell sich die Mieter sicher genug fühlen, um den Raum zu erneuern oder zu erweitern“, so Blumberg. „Die Ungewissheit der Mieter wird wahrscheinlich noch eine Weile dauern, um die Mieten und Bewertungen zu senken. Es wird mindestens 24 Monate dauern, bis die Unternehmen vollständig entscheiden, was sie tun wollen.“
Gewerbeimmobilien-Tief für 24 Monate
Aufgrund früherer Gewerbeimmobilien-Tiefs rechnet Herr Blumberg mit einem Anstieg der Büroinvestitionen in den Jahren 2023 oder 2024 – was wiederum die Preise in die Höhe treiben und noch mehr Kapital in die Höhe treiben wird. In einem solchen Szenario stellt er sich vor, sein Portfolio – das jetzt aufgebaut wird – ab 2026 oder 2027 aufzulösen. Die American Ventures-Fonds von Herrn Blumberg haben sich gut entwickelt, indem sie Bürovermögen der Klasse A in notleidenden Märkten erworben haben. Über 16 Jahre beträgt ihre durchschnittliche jährliche Rendite für Investoren abzüglich Gebühren und Kosten etwa 18 % (basierend auf Fondsaudits).
„Wie immer werden die Bewertungen von Fremd- und Eigenkapitalströmen in den Sektor diktiert, die aufgrund des hohen wahrgenommenen Risikos weiterhin ins Rand und Leben gehen„, so Blumberg. „Die Entbehrung von erheblichem Investitionskapital wird die Verkaufspreise niedrig halten – das ist das Axiom, das meine Anlagethese für den neuen American Ventures Strategic Property Fund im Wert von einer Milliarde US-Dollar untermauert.“
Büroimmobilien der Klasse A der Sunbelt-Staaten
American Ventures verfolgt Büroimmobilien der Klasse A im Wert von über 50 Millionen US-Dollar, die aber unter den Ersatzkosten liegen – mit besonderem Fokus auf Sunbelt-Staaten wie Texas und Florida.
Herr Blumberg fasst sein Denken in folgende Richtung zusammen:
- Werte und Mieten sind im vergangenen Jahr rapide gesunken. Sie werden nicht sofort zurückkommen, da auch die Verkaufspreise und Bewertungen stark zurückgegangen sind.
- Bis sich die Werte stabilisieren und zu steigen beginnen, werden nur notleidende Fonds/Käufer investieren.
- Die Verlagerung/Verlagerung von Firmenmietern erhöht die Komplexität der Kapitalmarktsicht des Bürosektors. Die Mieter sind sich nach der von Covid verursachten Rezession noch immer unsicher über die zukünftigen Pläne für den Weltraum.
- Viele Mieter sind nach wie vor besorgt über die Anfälligkeit von Büro und Einzelhandel für zukünftige Viren — ein Grund, warum der Immobilienmanagement-Arm von American Ventures „gesundegebäude“ Schutzmaßnahmen implementiert.
- Letztlich ist es die Höhe des Kapitals (sowohl Schulden als auch Eigenkapital), die Investitionen verfolgen, die die Preise beflügeln.
- Die Erhöhung der Kapitalzuteilungen, die in Gewerbeimmobilien fließen, wird erst in einigen Jahren in nennenswertem Umlauf beginnen.
- Einige Büroimmobilien der Klasse A beginnen, sich unter den Wiederbeschaffungskosten zu verkaufen – ein Trend, der sich in den kommenden Monaten beschleunigen dürfte, was zu einem Kreislauf von mehr Marktdruck auf die Eigentümer führt.
Verkauf des Portfolios 2008 zu Rekordpreisen
Herr Blumberg, der für seine Marktprognosen hoch angesehen ist, verfügt über eine lange Erfolgsbilanz bei der Beschaffung von Investitionskapital, dem Kauf notleidender Gewerbeimmobilien und dem Verkauf vor der Abschwächung der Nachfrage. Im Jahr 2006 sah er die Große Rezession voraus. Bis 2008 hatte Herr Blumberg sein nationales Immobilienportfolio – bestehend aus Büroimmobilien der Klasse A im Sunbelt des Landes – verkauft, wobei die meisten Beteiligungen zu Rekordpreisen verkauft wurden.
Die kürzliche Einführung des American Ventures Strategic Property Fund entspricht dem Anlageansatz von Herrn Blumberg – die Gründung von Fonds kurz vor oder während der Markttiefstheit. In den letzten 30 Jahren hat er vor oder inmitten praktisch jedes großen wirtschaftlichen Abschwungs vorausschauend Fonds gebildet.
