Die gewerbliche Immobilienbranche in Deutschland steht vor einer erheblichen finanziellen Herausforderung, da eine immense Finanzierungslücke von 77 Milliarden Euro klafft. Zwischen 2019 und 2022 wurden schätzungsweise 228 Milliarden Euro an Immobilienkrediten aufgenommen, von denen rund ein Drittel in den kommenden vier Jahren refinanziert werden muss. Allerdings werden aufgrund von Restriktionen beim Beleihungsauslauf und dem Zinsdeckungsgrad sowie basierend auf den aktuellen Kapitalwerten und Kreditzinsen etwa 77 Milliarden Euro nicht refinanziert werden können.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Kreditvergabe bei Gewerbeimmobilien: Lösungen durch nachrangige Darlehen und Vorzugskapitalvereinbarungen
Die Verschärfung der Kreditvergabebedingungen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt ist auf steigende Zinssätze und sinkende Immobilienwerte zurückzuführen, erklärt Daniel Sander von CBRE. Dies hat zur Folge, dass die Beschaffung entsprechender Kredite schwieriger und kostspieliger geworden ist. Um die entstandenen Finanzierungslücken zu schließen, können zusätzliches Eigenkapital, nachrangige Darlehen oder Vorzugskapitalvereinbarungen eingesetzt werden. Es besteht jedoch das Risiko, dass Kreditgeber auf Immobilienverkäufe drängen, wenn die Finanzierungslücken zu groß sind und kaum Aussicht auf Überbrückung besteht. Dadurch könnten sowohl der Kreditnehmer als auch der Kreditgeber Verluste erleiden.
Steigende Zinsen ab 2023: Probleme für Mieter und Immobilienkredite
Seit dem Beginn des vierten Quartals 2023 sind die Zinsen gestiegen, nachdem der Referenzzinssatz eines fünfjährigen Zinsswaps in der Eurozone Ende 2022 nahe der Null-Prozent-Linie lag. Aktuell liegen die Zinsen bei rund 2,5 Prozent, nachdem sie zwischenzeitlich bei 3,4 Prozent lagen. Obwohl es leichte Entspannungssignale gibt, besteht die Möglichkeit, dass die Inflation zurückkehrt und die unsichere Wirtschaftsentwicklung einige Mieter belastet. Darüber hinaus erschwert die nicht marktgerechte Nutzung vieler Büroflächen die Refinanzierung.
Mehrfamilienhäuser und Büros haben die größten Finanzierungslücken laut CBRE
Eine aktuelle Analyse von CBRE zeigt, dass in Deutschland die größten Finanzierungslücken bei Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien bestehen. Bei Mehrfamilienhäusern beläuft sich die Finanzierungslücke auf 35,6 Milliarden Euro, was 46,1 Prozent der Kredite ausmacht, die refinanziert werden müssen. Bei Büroimmobilien liegt die Finanzierungslücke bei 34,9 Milliarden Euro oder 45,3 Prozent der Kredite. Im Vergleich dazu sind die Finanzierungslücken bei Logistikimmobilien und Einzelhandelsimmobilien mit jeweils 3,3 Milliarden Euro oder 4,3 Prozent der Kredite geringer.
CBRE-Studie: Problematische Immobilienkredite in Deutschland über dem Durchschnitt
CBRE hat im Rahmen einer umfangreichen Europa-Studie eine Analyse durchgeführt, bei der insgesamt 640 Milliarden Euro an Krediten für Immobilienfinanzierungen untersucht wurden. In Deutschland könnten etwa 27,5 Prozent dieser Kredite, also 176 Milliarden Euro, nicht mehr refinanziert werden. Dieser Anteil liegt über dem europäischen Durchschnitt und verdeutlicht die Herausforderungen, mit denen die gewerbliche Immobilienbranche in Deutschland derzeit konfrontiert ist.
Die Finanzierung gewerblicher Immobilien in Deutschland ist allgemein eine große Herausforderung, da steigende Zinssätze, sinkende Immobilienwerte und restriktive Kreditvergabekriterien den Erhalt von Krediten erschweren. Trotzdem gibt es Lösungsansätze, um Finanzierungslücken zu schließen, wie z.B. die Bereitstellung von zusätzlichem Eigenkapital oder die Nutzung anderer Finanzierungsinstrumente. Es bleibt jedoch ungewiss, ob sich die Situation in Zukunft verbessern wird.
