Offene Immobilienfonds stehen vor anspruchsvollen Zeiten. Sie sind von Mittelabflüssen betroffen und Immobilienpreise sind rückläufig. Dennoch wäre es unangebracht, die Branche abzuschreiben, wie Fonds-Analystin Sonja Knorr von Scope betont. Trotz der Herausforderungen bieten offene Immobilienfonds nach wie vor Chancen. Sie können ihre Liquidität durch Auszahlungen aus vorhandenen Geldbeständen sichern und den Schwerpunkt auf den Verkauf kleinerer, attraktiver Immobilien legen. Gleichzeitig behalten sie erstklassige Immobilien in erstklassigen Lagen, um die Qualität des Portfolios zu erhalten.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Abflüsse bei offenen Immobilienfonds aufgrund hoher Zinsen und Finanzierungshürden
Offene Immobilienfonds stehen derzeit vor einer Vielzahl von Herausforderungen, die auf das hohe Leitzinsniveau zurückzuführen sind. Die hohen Zinsen beeinträchtigen das Transaktionsgeschehen auf den Immobilienmärkten, da sie die Finanzierung von Immobilienkäufen erschweren. Dadurch geraten die Fonds unter Druck, da potenzielle Käufer zögern, in den Markt einzusteigen. Diese Situation erfordert von den Fonds innovative Lösungen, um ihre Liquidität zu sichern und attraktive Renditen zu erzielen.
Die hohen Zinsen beeinträchtigen den Handel mit Immobilien und führen zu einem Rückgang der Immobilienpreise. Dies hat auch Auswirkungen auf die Bewertungen der Immobilien in den Portfolios offener Immobilienfonds. Gleichzeitig machen die hohen Zinsen alternative Anlageformen attraktiver für Anleger. Mit einer Rendite von 3 bis 4% pro Jahr für Tages- oder Festgeld sind offene Immobilienfonds im Vergleich weniger rentabel und weisen zudem eine geringere Liquidität und höhere Risiken auf.
Abflüsse übersteigen Zuflüsse: Offene Immobilienfonds in schwieriger Lage
Offene Immobilienfonds sehen sich seit einigen Monaten mit einem negativen Trend konfrontiert, bei dem die Mittelabflüsse die Zuflüsse übersteigen. Im November haben sie einen Verlust von 262 Mio. Euro verzeichnet. Laut Bundesbankdaten waren die vergangenen fünf Monate insgesamt negativ und dieser Trend wird voraussichtlich auch im Dezember anhalten. Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Fonds im Jahr 2024 per Saldo mit Mittelabflüssen rechnen müssen, was seit über zehn Jahren nicht mehr der Fall war.
Einige offene Immobilienfonds haben genügend Cash-Bestände, um die Abflüsse auszugleichen. Diese Cash-Bestände liegen oft über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität von 5% des Fondsvermögens. Die durchschnittliche Liquiditätsquote beträgt derzeit 15,2%, was höher ist als in den Jahren 2021 und 2022. Insgesamt stehen den ausstiegswilligen Anlegern über alle offenen Immobilienfonds hinweg 18,3 Mrd. Euro zur Verfügung, um ihre Anteile auszahlen zu lassen.
Liquiditätsengpass: Fonds setzen auf Verkauf von kleinen Immobilien
Für offene Immobilienfonds, die nicht über ausreichende Liquidität verfügen, sind Immobilienverkäufe unumgänglich. Hierbei haben Produkte, die kleinere Objekte im Wert von unter 100 Mio. Euro verkaufen können, einen Vorteil. Denn diese Objekte erzeugen mehr Nachfrage, vor allem von Eigenkapitalinvestoren wie Family Offices. Durch den Verkauf dieser Immobilien können die Fonds ihre Liquidität sichern und weiterhin attraktive Renditen erzielen.
Große Immobilienobjekte haben derzeit aufgrund fehlender Fremdfinanzierungsmöglichkeiten Schwierigkeiten, verkauft zu werden. Dies stellt jedoch keine dramatische Situation für offene Immobilienfonds dar, da es sich oft um besonders wertvolle Immobilien handelt. Diese befinden sich in erstklassigen Lagen, sind relativ neu und erfüllen die Anforderungen an Flexibilität und Nachhaltigkeit. Darüber hinaus generieren sie hohe Mieteinnahmen. Die Fondsmanager haben ein Interesse daran, diese Objekte zu halten, um die Qualität des Portfolios zu wahren.
Aktuell werden Immobilien, die nicht mehr zukunftsfähig sind, zu stark reduzierten Preisen gehandelt. Zukünftig werden sich Transaktionen vor allem auf Immobilien mit einem Volumen von weniger als 100 Mio. Euro konzentrieren, die weiterhin gute Objekt- und Vermietungsparameter aufweisen. Bei diesen Objekten sollten die Preisnachlässe beim Verkauf niedriger ausfallen.
Attraktive Chancen für offene Immobilienfonds trotz Herausforderungen
Trotz der aktuellen Herausforderungen bieten offene Immobilienfonds interessante Chancen für Anleger. Die Möglichkeit, ausstiegswillige Anleger aus den vorhandenen Cash-Beständen auszuzahlen und den Schwerpunkt auf den Verkauf kleinerer, attraktiver Immobilien zu legen, ermöglicht es den Fonds, ihre Liquidität zu sichern und weiterhin attraktive Renditen zu erzielen. Die Qualität des Portfolios wird gewahrt, indem die Fondsmanager erstklassige Immobilien in erstklassigen Lagen halten. Obwohl die kommenden Jahre herausfordernd sein werden, ist ein pessimistischer Blick auf die offenen Immobilienfondsbranche nicht gerechtfertigt.
